158億元資金、18萬平方公里，這是今年深圳重金整備土地的具體計劃，用以緩解深圳土地告急的現(xiàn)狀。

    7月5日，《深圳市2013年度土地整備計劃》（以下簡稱《計劃》）正式公布了今年深圳市土地整備、房屋征收及開展土地投融資的相關(guān)計劃。

   《計劃》確定，2013年度安排土地整備項目17個，通過整備完成18平方公里建設(shè)用地，土地整備資金合計157 .45億元。到2015年，深圳要力爭通過土地整備釋放150平方公里建設(shè)用地。

   “新增可建設(shè)用地不足一直是深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的瓶頸，必須通過加強土地整備，更好地挖掘土地供給潛力，盤活土地存量主要有兩條途徑，政府主導(dǎo)的土地整備和市場主導(dǎo)的城市更新。”深圳市規(guī)劃國土委主任王幼鵬表示，通過土地整備釋放出18平方公里的土地，將用于深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展、住房建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)等方面。

釋放1 8平方公里土地

    無地可賣一直是深圳土地市場的一大尷尬，根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委的資料，深圳今年上半年僅有光明新區(qū)在1月份出讓了一塊居住用地，起始價為8億元，土地成交價為14. 1億元，溢價6億元，接下來一直到 8月份，再無居住用地可賣。

    因此盤活存量土地成為深圳最為迫切的工作，也是深圳在去年成立國內(nèi)首個土地整備局的主要原因。根據(jù)《計劃》，今年深圳將整備出18平方公里的建設(shè)用地，這對于寸土寸金的深圳來說，簡直是沙漠甘霖。

    深圳今年安排的土地整備項目17個，安排年度資金125.45億元;安排年度土地融資還本付息資金32億元，土地整備資金合計157.45億元。

    今年土地整備將重點推進大空港、大沙河創(chuàng)新走廊、壩光新興產(chǎn)業(yè)基地、龍華新城、華為新城、光明新城、坪山新城和國際低碳城等戰(zhàn)略發(fā)展地區(qū)的土地整備;重點保障華為科技城、蓮塘口岸、長安標致、平湖金融產(chǎn)業(yè)基地等市、區(qū)級重大項目的整備。

   《計劃》還規(guī)定，今年將重點推進保障性住房用地的整備，著力推進軌道三期、教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老設(shè)施等公共服務(wù)設(shè)施用地的整備，推進幸福城市建設(shè)。同時，為保障2013年度保障性住房用地及招拍掛用地的供應(yīng)，規(guī)定各區(qū)要優(yōu)先開展產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的整備工作。

    在去年成立的土地整備局主要綜合運用收回土地使用權(quán)、征轉(zhuǎn)地歷史遺留問題處理、填海造地等多種方式，對零散用地進行整合，并進行土地清理及土地前期開發(fā)，統(tǒng)一納入土地儲備。

    正是通過這種方式，深圳僅在2011和2012年，便完成了土地整備67平方公里，其中1萬平方米以上成片優(yōu)質(zhì)用地占儲備土地96%以上，去年實際完成了20 .1平方公里的土地整備。

    按照“十二五”規(guī)劃，到2015年，深圳要力爭通過土地整備釋放150平方公里建設(shè)用地。

但是，土地整備也一直面臨資金壓力。

   《計劃》顯示，今年土地整備每天就要花4313. 69萬元，這使得深圳市市長許勤曾一度向各銀行求援，請求優(yōu)先保證深圳土地整備資金需求。

    中國房地產(chǎn)報記者還從《計劃》中獲悉，今年深圳市土地整備總投資177 .45億元，包括往年累計安排資金約20億元、2013年度新安排國土基金及政府統(tǒng)籌資金59 .45億元和土地融資98億元，其中的98億元是深圳市規(guī)劃國土委與以國開行深圳分行牽頭的銀團簽署的融資合作。

土儲開源依賴城市更新

    除了通過政府主導(dǎo)的土地整備來盤活存量土地外，城市更新則成為深圳另一條重要的土地盤活渠道。

    根據(jù)今年深圳市規(guī)土委公布的土地出讓計劃，深圳的商業(yè)和住宅用地供應(yīng)，都主要依賴城市更新項目。

    在7月5日由第一太平戴維斯主辦的“深圳舊廠房改造與城市更新研討會”上，原先預(yù)計50人左右的論壇最后竟到場200余人，其中政府城市更新部門、開發(fā)商、舊村業(yè)主之間的互動程度堪稱盛況，最根本的原因就是城市更新正在成為深圳房地產(chǎn)發(fā)展的主要趨勢，也是房企獲得土地儲備的重要途徑。

“深圳今年只出讓了一塊住宅用地，而且接下來很長一段時間，都不會有住宅用地的出讓，但開發(fā)商要發(fā)展，就一定要有土地儲備，那么拿地的渠道就只有轉(zhuǎn)到城市更新項目上了。”第一太平戴維斯中國南區(qū)助理董事吳睿透露，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)都設(shè)立了專門的城市更新部門或?qū)I(yè)公司，有些房企的土地儲備有六至七成是來自城市更新項目。

    資料顯示，華潤置地華南區(qū)域近1000萬平方米的土地儲備中，有800多萬來自于城市更新項目儲備，而佳兆業(yè)則有逾1000萬平方米的城市更新土地儲備，依托招商局的招商地產(chǎn)，目前在深圳的土地儲備中城市更新項目占了5/6；遠洋地產(chǎn)在2011年也借道城市更新入主深圳，在深圳龍崗拿下了一個50萬平方米的舊改項目，其他諸如京基集團、卓越集團等民營企業(yè)均有大量的舊改土地儲備，包括萬科在深圳的新增土地儲備中，也開始涉及舊改項目。

    在今年深圳市安排建設(shè)商品住房6萬套中，有一半供應(yīng)是來自對存量土地的盤活即城市更新的建設(shè)，這意味著在住宅新增供應(yīng)中，有一半是來自于城市更新項目，這是一個非常龐大的數(shù)字，足以說明深圳目前房地產(chǎn)的發(fā)展幾乎是依賴于城市更新。

    吳睿也認為，這幾個月在北上廣三個一線城市頻出地王的時候，深圳土地市場出奇的沉寂，因為沒有土地出讓，地王出現(xiàn)的可能性也幾乎是零，開發(fā)商轉(zhuǎn)而關(guān)注城市更新，而隨著深圳城市更新的提速，通過城市更新獲取土地也正在成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的戰(zhàn)略方式。

    在《計劃》里，政府亦安排3億元對城市舊工業(yè)區(qū)、低密度功能區(qū)及零星地塊進行土地收購，以優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)升級，提高土地集約節(jié)約利用。

    王幼鵬也表示，深圳新增建設(shè)用地越來越少，需要針對存量土地進行開發(fā)，而存量土地的二次開發(fā)主要包括土地整備和城市更新，土地整備以政府為主導(dǎo)，城市更新則是由市場主導(dǎo)，是深圳盤活存量土地的兩條重要渠道。

來源：中國房地產(chǎn)報